Contract Închiriere Timișoara | Avocat Risc Evacuare și Neplată Chiriaș
Un contract de închiriere pentru un spațiu comercial (birou, magazin, hală) sau chiar pentru un sediu social este unul dintre cele mai importante documente pe care le veți semna. Este o relație pe termen lung care vă poate aduce profit sau vă poate falimenta afacerea. O greșeală în acest contract poate duce la coșmaruri financiare și legale.
Fricile sunt profunde și vin din ambele părți. Frica viscerală a **Proprietarului** de a se trezi cu un chiriaș care nu plătește de 6 luni, care a distrus spațiul și, cel mai rău, **refuză să fie evacuat**. Frica de a pierde ani de zile în procese costisitoare pentru a-și recupera propria proprietate.
De cealaltă parte, este frica **Chiriașului** (firmei). Frica de a investi 20.000 de euro în amenajarea unui restaurant, doar pentru ca proprietarul să-l evacueze abuziv după un an. Frica de a nu-și putea deduce cheltuielile pentru că proprietarul refuză să înregistreze contractul la ANAF. Frica de a pierde garanția pe motive inventate.
Un model de contract de pe internet nu vă protejează de aceste frici. Dimpotrivă, le ignoră. Ca avocat specializat în contracte și litigii imobiliare în Timișoara, rolul meu este să redactez un contract "blindat" care să prevină aceste scenarii de coșmar pentru ambele părți.
🛡️ Frica Nr. 1: Coșmarul Proprietarului ("Chiriașul nu Plătește și nu Pleacă!")
Aceasta este frica supremă a oricărui proprietar. Ați dat spațiul spre închiriere unei firme, iar aceasta nu mai plătește. Mai mult, administratorul nu mai răspunde la telefon, iar angajații încă ocupă spațiul.
❌ Frica de Neplată (Chirie și Utilități)
Problema: Chiriașul plătește chiria, dar "uită" să plătească întreținerea sau utilitățile. Vă treziți cu penalități uriașe la Enel sau la Asociație, deși nu mai locuiți acolo.
Soluția Avocatului: Contractul va stipula clar că plata utilităților este o obligație esențială, la fel ca și chiria. Vom introduce o clauză de **garanție solidă** (ex. echivalentul a 3 luni de chirie), care să poată fi executată imediat pentru a acoperi aceste pagube, fără proces.
❌ Frica de Distrugere a Spațiului
Problema: După ce chiriașul pleacă, descoperiți pereți sparți, parchet distrus, instalații smulse. Garanția de o lună nu acoperă nici 10% din pagubă.
Soluția Avocatului: Un **Proces-Verbal de Predare-Primire** detaliat, cu fotografii, anexat la contract. Aici se constată starea spațiului "la intrare". La ieșire, se face un nou proces-verbal. Orice diferență (care nu e uzură normală) va fi imputată legal chiriașului, pe baza dovezilor foto de la început.
❌ FRICA SUPREMĂ: Refuzul Evacuării
Problema: Contractul a expirat sau l-ați reziliat pentru neplată, iar chiriașul pur și simplu refuză să plece. Frica de un proces de evacuare care durează 2 ani este reală.
Soluția Avocatului (Clauza de Aur): Redactarea contractului ca **Titlu Executoriu**. Aceasta este cea mai importantă protecție! Un contract de închiriere încheiat corect și, ideal, înregistrat la ANAF (sau autentificat), devine Titlu Executoriu pentru evacuare. Nu mai avem nevoie de un proces de fond lung. Mergem direct la executorul judecătoresc și obținem evacuarea silită într-un termen extrem de scurt. Această clauză singură valorează cât 1000 de modele de pe internet.
😨 Frica Nr. 2: Coșmarul Chiriașului ("Sunt Dat Afară Abuziv!")
Ca firmă (chiriaș), frica dumneavoastră este instabilitatea. Vă bazați pe acel spațiu pentru a opera. Orice perturbare înseamnă pierdere de bani.
😨 Frica de Evacuare Abuzivă (Pierderea Investiției)
Problema: Ați investit 15.000 € în amenajarea unui restaurant. După 6 luni, proprietarul se ceartă cu dumneavoastră și vă cere să părăsiți spațiul, inventând un motiv.
Soluția Avocatului: Vom introduce clauze de **încetare "blindate"**. Proprietarul nu vă poate evacua "când vrea el", ci doar în condiții strict definite (neplata chiriei, distrugerea spațiului etc.). Vom include și o clauză privind investițiile: stabilim de la început ce se întâmplă cu investițiile dumneavoastră la finalul contractului (le puteți lua? vă sunt decontate?).
😨 Frica Fiscală (Contractul Neînregistrat la ANAF)
Problema: Plătiți chiria, dar proprietarul refuză să înregistreze contractul la ANAF. Frica este că, la un control fiscal, cheltuiala cu chiria vă va fi considerată nedeductibilă, iar ANAF vă va impune să plătiți impozit pe profit și TVA suplimentar pe acele sume.
Soluția Avocatului: Introducem în contract o **obligație clară** a proprietarului de a înregistra contractul la ANAF în termen de 30 de zile și de a vă furniza dovada (recipisa). Dacă nu o face, contractul prevede penalități sau chiar dreptul dumneavoastră de a-l înregistra.
😨 Frica Pierderii Garanției
Problema: La finalul contractului, proprietarul refuză să returneze garanția de 2.000 €, invocând motive absurde ("trebuie zugrăvit", "uzură morală").
Soluția Avocatului: Legăm returnarea garanției direct de Procesul-Verbal de Predare-Primire. Contractul va stipula că "garanția se restituie integral în 5 zile de la semnarea Procesului-Verbal de Predare-Primire, cu excepția pagubelor constatate în acesta (altele decât uzura normală)". Fără un Proces-Verbal semnat de ambele părți, nu se pot reține bani.
❓ Întrebări Frecvente (Q&A) – Fricile Închirierii
Contract de Închiriere sau Contract de Comodat? Care e diferența?
Aceasta este o frică legată de cost și birocrație.
• Contractul de Comodat (Gratuit): Îl folosiți când proprietarul vă lasă să stați **gratuit** (ex. vă puneți sediul social la părinți). Frica aici este că, fiind gratuit, proprietarul vă poate evacua oricând.
• Contractul de Închiriere (Pe Bani): Implică o chirie. Este mult mai sigur pentru chiriaș (are drepturi clare) și este obligatoriu de înregistrat la ANAF de către proprietar (care va plăti impozit pe venit).
Vom discuta ce vi se potrivește mai bine. Pentru o pagină dedicată comodatului, vedeți serviciul meu Contract de Comodat.
Trebuie să mergem la Notar?
Frica de costuri notariale e mare. Răspunsul este **NU**, nu este obligatoriu prin lege. **DAR**, pentru a deveni **Titlu Executoriu** (soluția pentru frica de evacuare), contractul trebuie fie **autentificat la notar**, fie **înregistrat la ANAF**. Înregistrarea la ANAF este mai ieftină și oferă aceeași putere de executare silită. Eu vă voi ghida spre cea mai eficientă cale.
Ce înseamnă "uzură normală"? Frica mea e că voi fi pus să plătesc zugrăvitul.
Aceasta este o zonă gri și sursa multor frici. De aceea, în contractele mele, definesc clar: "Uzura normală reprezintă modificările survenite în urma folosinței diligente a spațiului (ex. urme firești pe parchet, murdărirea pereților) și nu va fi imputată chiriașului. Distrugerile (ex. geamuri sparte, pereți găuriți, instalații smulse) nu reprezintă uzură normală și vor fi reținute din garanție." Claritatea previne conflictul.
🚀 Nu Semnați un Contract Bazat pe Încredere. Bazați-l pe Lege.
Fie că sunteți proprietar sau chiriaș, frica unui parteneriat toxic este reală. Un contract bine redactat nu este un semn de neîncredere; este fundația unei relații de afaceri sănătoase și pe termen lung.
Contactați-mă pentru a redacta sau revizui un contract de închiriere care vă protejează de coșmaruri:
- 📞 Telefon: 0730 613 959
- 📧 Email: lucian.purdea@avocatpurdea.ro
- 📍 Adresă: Str. Lazăr Gheorghe nr. 24, Timișoara – 300081
- 🕒 Program: Luni – Vineri: 09:00 – 17:00